楚雄市吕合镇农村房地一体宅基地确权登记发证工作方案

为依法保护农民财产权益，夯实农村土地制度改革基础，推进美丽乡村建设，规范开展农村房地一体宅基地确权登记颁证，结合我镇实际，制定本工作方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面学习贯彻党的二十大精神，认真落实党中央、国务院及云南省关于农村土地制度改革的决策部署，依法保护农民财产权益、夯实农村土地制度改革基础，依法规范开展农村房地一体宅基地确权登记颁证工作。

二、目标任务

对全镇农村宅基地未开展房地一体登记发证和历年已发证宅基地但未登记房屋所有权的宗地，以群众需求为导向，依法申请房地一体确权登记。2026年12月31日前，完成全镇农村宅基地房地一体确权登记颁证，做到“应登尽登、应发尽发”，依法保护农民财产权益。

三、工作原则

（一）公开公正。坚持全过程公平公正、公开透明，及时公示确权登记发证的有关内容。

（二）尊重历史。坚持“实事求是、深入调查、正视现实、民生为先”的原则，切实解决农村房地一体宅基地确权登记问题。

（三）便民利民。简化流程，以村委会为单位，统一代理申请登记，批量受理、集中审核、集中登簿办证。

（四）依法登记。严格按照法律法规及规范性文件的要求，按法定程序进行，做到权属合法、界址清楚、面积准确。

四、工作步骤

按照“市级统筹、乡镇负责、村民委员会及小组具体组织实施”的方式，分四个阶段进行。

（一）准备阶段（2025年3月底前）。依据政策及相关要求，研究制定全镇农村房地一体宅基地确权登记发证工作方案并下发执行。

（二）全面实施阶段（2025年3月至2026年12月）。全面启动实施全镇9个村委会农村房地一体宅基地确权登记发证工作。

2025年3月31日前，研究制定农村房地一体宅基地确权登记发证工作方案，成立工作专班，召开启动会议和业务培训会议。根据群众意愿，公开选取有资质的技术服务单位。

2025年9月30日前，各村委会组织村小组干部和技术测量人员入户开展宅基地及房屋信息调查，完成至少60%以上行政村内、外业及入户调查工作以及村民签字确认、张榜公示等工作。

2025年12月31日前，由村民小组法定代表人或委托代理人统一代为批量申请登记。

2026年12月31日前，各村委会完成剩余40%行政村农村房地一体宅基地确权登记发证。

五、政策措施

（一）宅基地使用权人的资格认定

1.经乡镇、村委会、村民小组认定宅基地使用权人是本集体经济组织成员的按以下规定登记发证。

（1）农村房地一体宅基地确权登记，原则上由批准使用人或《集体土地使用证》上记载的权利人申请登记。宅基地批准使用后未办理登记，但原批准使用人已死亡的，可由其他家庭成员的户主申请登记。如果户中已没有其他成员，宅基地上房屋可由继承人依法继承，继承房屋占用宅基地的予以登记发证，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。

（2）同一宗宅基地上多处房屋属于不同权利人，属于因继承、分家析产等原因造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地做了明确分割且分割的宅基地符合不动产单元划定标准的，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记；存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。

2.非本农村集体经济组织成员取得宅基地，按以下规定登记发证。

（1）非本农村集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。

（2）非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

（3）1999年5月6日以前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农村集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。

1999年5月6日以后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

（4）农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

（5）农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

（二）宅基地面积认定

1.持有《集体土地使用证》《不动产权证》《用地批文》等合法权属证书或文件的，按登记或批准面积予以确权登记发证。

2.在《集体土地使用证》备注或审批表备注栏注明批准同意使用或已补办用地手续并加盖印章的，予以确权登记发证。

3.在历年《集体土地使用证》等土地证书查验工作中，对超过批准面积部分已做过处理，且处理时已同意使用但未上证的，提供客观真实证明材料后，予以确权登记发证。

4.2020年7月3日前已建成入住，但没有权属来源证明材料的宅基地，乡镇查明土地历史使用情况和现状，在符合“一户一宅”的前提下，由所在集体经济组织或村民委员会对宅基地使用人、面积、四至范围等按下列标准进行确认后，经公示30天无异议或异议不成立的，由所在村民小组和村委会出具证明，经乡镇人民政府审核批准，出具批准文件后予以确权登记发证。

（1）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至今未扩大的，均按实际使用面积予以确权登记发证。

（2）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至2020年7月3日前，集体经济组织成员建房占用的宅基地，按现行宅基地使用标准面积予以确权登记发证。具体为：城市规划区内，人均占地不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米；城市规划区外，人均占地不得超过30平方米，一户最多不得超过150平方米。

（3）2020年7月3日后建设的宅基地，必须严格履行批准手续并提供批准文件后按规定办理登记。

（三）宅基地超过批准面积的处理

1.1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至2020年7月3日前，集体经济组织成员超过批准面积建设的，原则上不予确权登记。但在符合国土空间规划、村庄规划的前提下，实际占地面积超过批准面积且总面积不超过300平方米，并且实际用途为农村宅基地的，对批准面积部分进行登记。超标准部分坚持自愿原则，在依法给予罚款处罚、并向集体经济组织缴纳有偿使用费后予以保留，由乡镇补办宅基地批准用地手续并出具意见后，在登记簿和不动产证书中进行登记；不愿办理的依法拆除恢复土地原状。实际占地面积超过300平方米以上的，超过部分依法拆除并恢复土地原状。

（1）超过批准面积按以下规定认定。

①有宅基地合法用地手续的，超过批准面积在5平方米（含5平方米）以内的，按实测面积予以确权登记发证。超过批准面积在5平方米以上的，按超面积认定。

②无宅基地合法用地手续，自1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至2020年7月3日前，集体经济组织成员建房占用符合一户一宅规定的宅基地，按现行宅基地使用标准为基准，超过基准面积的按超面积认定。

③超面积部分的用途必须是住宅，其他用途不予登记，用途的审核由乡镇确定。

（2）行政处罚标准。由乡镇依照1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》，对超占的宅基地处以每平方米15元的罚款，罚款由乡镇收缴后上缴市级国库。

（3）有偿使用费收取标准。由超批准面积使用人向集体经济组织缴纳有偿使用费。收费标准为：不低于39元/平方米。缴纳收取程序：村委会对本集体内拟收对象、面积、标准等进行公示；公示无异议后，书面通知宅基地使用人，签订有偿使用协议，缴纳有偿使用费。并由村委会报乡镇备案。收取的有偿使用费主要用于村组公益事业、公益设施等，由乡镇负责监管。

2. 2020年7月3日后，超过批准面积建设的，一律不予确权登记发证。

（四）宅基地上房屋的处理

1.宅基地上的房屋只登记发证框架结构、砖混结构、木架结构等永久性建筑物；农村简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建（构）筑物不予登记，没有符合规划或建设相关材料的不予登记。

2.合法宅基地上房屋有符合规划或建设相关材料的，提供规划许可、核实验收等相关材料后办理房屋所有权登记。

3.对2022年7月15日以前，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《中华人民共和国城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经镇人民政府审核后，按照审核结果办理登记。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

4.对2022年7月15日后合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，依法处罚、补办《乡村建设规划许可》和规划核实意见后办理登记。

（五）宅基地使用权或房屋所有权发生转移的处理

1.经宅基地所有权人同意，农村集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。

2.经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠予宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。

（六）宅基地及房屋实测面积与原登记面积不一致的处理

1.换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，对于宅基地界址范围未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以精度高的测量方法测得面积为准；因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，以原登记面积为准。

2.换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的，应当以精度高的测量方法测得的面积为准。运用同种测量方法测量，属于精度误差范围内的，以原房屋所有权证记载面积为准。对于房屋翻建后造成面积不一致的，当事人应当提供翻建房屋的规划许可等材料，申请变更登记。

（七）登记用途

宅基地及地上房屋用途均按住宅用途登记发证；对符合农村一二三产业融合发展要求的混合用途的农村宅基地，原则上按照农村住宅（宅基地）用途认定。

（八）严格执行“一户一宅”政策规定

宅基地使用权应按照“一户一宅”政策规定，确权登记到“户”。

1.“一户”中“户”的认定，原则以公安部门户籍登记为准，户主可作为不动产权利人代表，家庭另有约定的从其约定，家庭成员情况在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明。家庭成员已年满18周岁并已达到分家分户单独居住生活条件的，村委会出具证明材料并公告30天无异议的，可按一户确权登记。

2.符合分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本村集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记。

3.未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

4.对于因继承房屋占用宅基地，历史形成持有多个合法权属证明材料而形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

（九）不予登记发证的情形

1.违反法律、行政法规的；2.存在尚未解决的权属争议的；3.申请登记的不动产权利超过规定期限的；4.乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。5.农村D级危房或房屋灭失的（只登记宅基地使用权）；6.法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

六、工作要求

（一）加强组织领导。在镇党委、政府领导下，建立由镇长任组长的农村房地一体宅基地确权登记颁证工作协调机制及工作专班（名单详见附件）。

（二）全面宣传发动。各村委会要全面宣传农村宅基地管理、房地一体登记、财产权益保护等法律政策，全面提升群众申请办理登记的积极性，保证确权登记发证工作顺利开展，按时完成房地一体登记任务。

附件：1.楚雄市吕合镇农村房地一体宅基地登记发证工作专班

2.楚雄市吕合镇农村房地一体宅基地登记发证工作流程及材料清单

吕合镇人民政府

2025年3月19日

（此件公开发布）