楚雄市西门小区棚户区改造项目征收房地产价值评估相关标准说明

　根据《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范GB／T 50291-2015》、《城镇土地估价规程GB／T 18508-2014》、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》及棚户区改造相关政策，结合楚雄市西门小区实际，经房地产价格评估机构深入分析和科学测算，就西门小区棚户区改造项目征收房地产价值评估相关标准作如下说明。
　　一、评估方法
　　征收房地产价值由房地产价格评估机构按照评估专业规范规定的方法进行评估。被征收房屋属于宗地房及企事业单位房的，建筑物占地部分采取房地合一的方式进行评估，院心及空地土地使用权价值单独进行评估；属于单元房的，采取房地合一的方式进行评估（小区内院心及空地土地使用权价值已包含在房屋价值内）。
　　二、相关标准
（一）土地使用权价值（企事业单位房及宗地房院心空地部分）
　　1.国有出让用地：商业245.4万元／亩（3681元／平方米）；住宅200.7万元／亩（3001元／平方米）；工业29.8万元／亩（447元／平方米）。
　　2.国有划拨用地：商业181.93万元／亩（2729元／平方米）；住宅162.2万元／亩（2433元／平方米）；工业19.07万元／亩（286元／平方米）。
（二）住宅房地产价值
　　1.宗地房：以框架结构房地合一价4500元／平方米作为基价乘以层数调整系数、结构调整系数、折旧调整系数进行计算。层数调整系数按照单幢房屋总层数不同分别为：共一层的为1.1，共二层的为1.05，共三层的为1.0，共四层及五层的为0.98，共六层及七层的为0.97；结构调整系数按照结构类型不同分别为：框架结构1.0，砖混结构0.96，砖木结构0.92，土木结构0.88；折旧调整系数按照建盖年代不同分别为：1992年城镇地籍调查前建盖的0.85，1992年城镇地籍调查后建盖的0.9（其中1997年后建盖的可按每2年折1％执行）。
　　2.单元房：以框架结构房地合一价4500元／平方米作为基价乘以楼层调整系数、结构调整系数、折旧调整系数进行计算。楼层调整系数按照相关规范执行（详见附表一）；结构调整系数按照结构类型不同分别为：框架结构1.0，砖混结构0.96；折旧调整系数按照建盖年代不同每2年折1％。
（三）商业房地产价值
　　以框架结构房地合一价17000元／平方米作为基价乘以结构调整系数、折旧调整系数、区位调整系数进行计算。结构调整系数按照结构类型不同分别为：框架结构1.0，砖混结构0.98，砖木结构0.96，土木结构0.94；折旧调整系数按照建盖年代不同分别为：1992年城镇地籍调查前建盖的0.85，1992年城镇地籍调查后建盖的0.9（其中1997年后建盖的可按每2年折1％执行）；区位调整系数根据商业房地产所处的区位不同分别为：城市主要干道两侧且商业氛围浓厚、市场租金较高的根据实际情况适当调整上浮但不超过1.5，城市支路两侧且商业氛围一般、市场租金不高的根据实际情况适当调整下浮但不低于0.7。
（四）装饰装修价值
房屋装饰装修价值由房地产价格评估机构根据现行建筑市场情况进行评估（相关标准详见附表二），该项不进行折旧。
（五）构筑物价值
　　构筑物价值由房地产价格评估机构根据现行建筑市场情况进行评估（相关标准详见附表三），该项不进行折旧。
（六）设备设施价值
　　设备设施价值由房地产价格评估机构根据现行市场情况进行评估（相关标准详见附表四），该项不进行折旧。
（七）零星树木价值
零星树木价值由房地产价格评估机构根据现行苗木市场情况、林分质量进行评估（相关标准详见附表五）。
　　 三、其他事项
（一）办公及工业厂房房地产价值由房地产价格评估机构根据相关估价规范和实际情况进行评估。
（二）土地合法建筑违法的房屋，产权人积极配合房屋征收且自行拆除违法建筑的可给予适当拆除补助；土地及建筑均违法的房屋不予补助依法进行拆除。

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