行政处罚典型案例：云南某地产开发有限公司未取得商品房预售许可证向买受人收取认筹金

一、基本案情

2020年5月6日，经人举报云南某地产开发有限公司在开发建设某某三期住宅项目过程中，未取得商品房预售许可证，向买受人收取预订款项性质的认筹金。经楚雄市住房和城乡建设局立案调查，云南某房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，擅自向买受人收取预订款项性质的认筹金，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款“向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”和《商品房销售管理办法》第二十二条第一款“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”的规定。

2020年5月12日，楚雄市住房和城乡建设局对云南某地产开发有限公司责令限期改正并处人民币3万元的行政处罚。

二、成因分析

（一）守法意识不强。云南某地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，向买受人收取预订款项性质的认筹金，社会影响力大，未办理《商品房预售许可证》违法建设行为在房地产行业具有一定的典型性和普遍性，出现此类问题往往并非由于当事人对法律法规的不了解，而在于守法意识淡薄。因此，建设行政主管部门要加强对违法建设行为的监管，社会公众更应增强守法意识，依法依规申请办理商品房预售许可证后方可对房屋进行销售，守住合法销售的红线。

（二）房地产开发建设的资金投入大、回笼慢。一些房地产开发企业为了加快资金周转，减轻融资压力，在项目还没有完全具备法定销售条件的情况下，向群众销售房屋，也就是未取得《商品房预售许可证》而擅自售房，向买受人售卖VIP卡收取预订款项性质的订金、认筹款，提前回收建设成本。

三、普法要点

（一）《中华人民共和国行政许可法》为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障和监督行政机关有效实施行政管理。

（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 第四款“向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定。

（三）《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条“擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”的规定。

（四）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。