关于对市十届人大一次会议第256号建议的答复

尊敬的赵永平、徐永金、张红、彭文、杨云、张世香、江敏、姚自斌、杨红英、李坤、冯晓瑞、李琼珍、孙芸、李翠萍、刘世钵、董劭代表：

各位代表提出的关于加强和进一步完善全市物业规范管理，提升市民满意度、幸福感的建议，作为重点建议案已交我局研究办理，经过实地调研和面商，现答复如下：

一、楚雄市物业管理的基本情况

据鹿城镇、东瓜镇人民政府统计，全市共有各类居民小区738个，其中329个居民小区有物业服务企业实施物业服务，占比43.9%；有263个居民小区成立了业主委员会实行业主自治管理，占比35.2%。目前全市50%以上的居民小区没有成立业主委员会，没有引进物业服务企业实施物业服务。从实施物业服务、成立业委会占比的情况来看，我市小区居民自治能力较低，对专业化的物业服务接受度不高。

截至2021年末，市本级（鹿城镇）在管理部门备案的物业服务企业66家，物业服务的项目161个，物业服务总面积1158万平方米。物业服务行业从业人员3448人。其中住宅项目134个，服务户数66725户，总服务面积996万平方米；非住宅项目27个，服务户数6443户，服务面积162万平方米。高新区（东瓜镇）在管理部门备案的物业服务企业共有50家，实施物业服务的项目117个，物业服务总面积599.6万平方米。全市物业服务行业尚未形成规模化、品牌化，反映了我市服务企业存在“小、散、弱”的短板。

二、楚雄市加强物业服务行业规范化管理提升群众安全感满意度采取的措施

物业服务行业是直接联系群众生活的服务实体，对推动经济社会发展、满足人民群众美好生活需要具有重大意义。物业服务行业是人员密集型行业，每年提供大量新增就业岗位，对做好“六稳”工作、落实“六保”任务意义重大。物业服务促进群众家庭财产保值增值、维护小区安定和谐，在社区疫情防控中发挥了重要作用。但正如十六位代表所指出的，我市物业管理和服务仍然存在一些制约发展的矛盾和问题，市委和市政府高度重视，正着力逐步落实和解决。

（一）建立健全物业服务行业诚信监管体系

2018年起，按照国务院“放管服”改革要求，全面废止了物业服务行业的资质监管模式。为进一步加强物业服务行业事中事后监管，加快完善物业服务的标准和规范，引导物业服务企业强化行业自律、增强服务意识、创新服务理念、提升服务品质。云南省住房和城乡建设厅及时制定了《云南省物业服务导则（试行）》和《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》。确立了我省住宅和非住宅项目物业服务的基本规范。物业服务企业对照《云南省物业服务导则（试行）》规范服务行为，实行物业企业信息公示和物业管理从业人员挂牌上岗制度，接受小区全体业主的监督。监管部门依据《云南省物业服务导则（试行）》监督检查物业服务企业，依据《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》实施物业服务企业信用评价评分制度，推动行业自律，加快推进物业服务行业信用体系建设，努力构建以信用为核心的物业服务市场监管体制加强行业监管。我局于2019年起已组织辖区内各物业服务企业在“云南省物业服务企业信用评价系统”内录入企业信息和信用评价加分减分等基础信息，按要求启动了我市的物业企业信用评价体系。联合公安、消防、市场监管、城管、物业所在乡镇、社区等相关部门共同参与进行物业服务企业信用评价，共同督促物业服务企业为服务项目业主提供质价相符的物业服务。根据信用评价结果，确定我市物业行业中的示范物业服务企业（信用等级5A）、优秀物业服务企业(信用等级4A)、良好物业服务企业(信用等级3A)，合格物业服务企业（信用等级2A），诚信需提升物业服务企业（信用等级1A），评价结果通过媒体和网站予以公示和公开。同时，将企业信用评价结果，作为相关政府采购、物业项目招投标、评优表彰、金融授信等活动的参考。实现了对物业服务企业事中、事后的市场监督、群众监督和各相关职能部门的齐抓共管。逐步建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。

（二）强化学法普法和业务培训，增强行业素质和竞争力。

物业管理涉及千家万户，事关群众的切身利益，事关社会的和谐稳定，是一项名副其实的民生工作。我局在物业服务行业管理中，把强化行业从业人员学法普法加强业务培训，增强行业素质和竞争力作为每年的重点工作来抓。通过采取多种形式对物业服务企业和小区业主委员会进行《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》《楚雄州城乡规划建设管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《物业承接查验办法》《楚雄州物业管理办法》等相关法规的法制宣传和业务培训，努力营造物业小区业主、业主委员会和物业服务企业知法、懂法、守法的良好环境。从源头上依法规范业主自治和物业管理工作，逐步建立小区业主自治与物业服务企业专业服务相结合的社会化、专业化、市场化管理机制，同时引导业主自觉履行义务，依法维护业主权益，发挥广大业主的主人翁作用，“自己的小区自己管，大家的事情大家定”。

（三）加强物业小区安全隐患排查，增强突发事件应对能力。

1.物业服务“安全是第一要务”。

我局按照“全覆盖、零容忍、重实效”的原则，要求物业企业对服务项目的治安安全、消防安全、道路交通安全（含电梯）、用水安全、用电安全、危旧建筑安全等事项开展拉网式的安全隐患排查和整治。针对物业小区如何处置各类突发事件进行专题业务培训，对面临和处置突发事件时可能存在的工作漏洞和薄弱环节进行认真排查和梳理。要求各物业企业必须针对所服务的物业项目实行预防为主、预防与应急相结合的原则，建立健全各项应急预案，并定期进行各项演练。预防和减少物业小区各类突发事件的发生，及时控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害，有效防范和遏制各项治安、安全事故发生。

2.加强督查检查确保各项工作落到实处。

结合“四万三进”活动和“双随机”抽查制度，制定随机抽查事项清单，增加抽查的比例和频次，联合公安、消防、市场监管、城管、卫生监督等部门，定期或不定期对我市物业小区各项工作特别是安全防范、应急预案、物业收费等各项公示的落实情况加强检查和督查。对发现的违法违规行为，严格执法，依法依规进行查处。针对小区住户反映较为强烈、关注度较高的重点问题及时督促物业服务企业进行整改并定期检查反馈，从源头上预防和减少物业小区的各类矛盾纠纷和突发事件。

（四）完善物业服务投诉平台，健全投诉反馈机制。

物业管理和物业服务行业事关群众的切身利益，是信访和矛盾较为集中频发的区域。我市建立和完善了职能部门、职能科室、12345政务服务便民热线、市长信箱、书记信箱等投诉平台和渠道。我局按照“件件有回音，事事有落实”的原则，及时受理处理各类信访投诉事项，及时有效解决群众投诉，预防化解各类物业相关的矛盾纠纷，做到矛盾纠纷不出小区及时得到化解。

（五）创建“平安小区”“园林小区”提高群众的安全感和满意度

几年来，借全市“文明城市”“健康城市”“平安城市”“七个专项行动”等创建活动之势，我市物业小区的各项工作和变化都很大。特别是通过“平安小区”创建活动，围绕省、州提出的“组织保障有力，小区秩序井然、物防技防完备、环境卫生整洁、物业服务规范、安全和谐稳定”的“平安小区”创建标准，我市已有196个小区创建达标，创建率达到95%。建立健全了物业小区的治安、安全防范机制，有效提高了业主的各项安全和风险防范意识，树立“小区是我家，平安靠大家”的主人翁心态，及时掌握小区常住人口、流动人口和出租房屋的动态情况，认真落实疫情防控和特殊人群的管控和帮扶措施。倡导邻里间互助守望，加大对“空巢”家庭特别是留守儿童、妇女、老人的安全保护和关爱力度，进一步提高人民群众的安全感和满意度。

三、加强基层社会治理体系和治理能力现代化建设、化解老旧、三无小区难题，提升群众获得感和幸福感。

（一）加强基层社会治理体系和治理能力现代化建设，建立健全业委会物委会自治组织，党建引领打造我市“红色物业”

根据《中共楚雄州委组织部关于印发〈楚雄州推进全国市域社会治理现代化试点工作党建引领组织实施方案〉的通知》精神，将物业服务行业和小区业主大会、业主委员会、物业管理委员会的监管纳入党建引领市域社会治理体系：

1. 进一步提升物业服务企业党组织覆盖率。指导辖区内具备条件物业服务企业成立党组织，摸清企业底数和党组织成立情况，建立台账，定期推进，提升物业服务企业党组织覆盖率，探索党建引领小区物业管理模式。

2. 进一步提升业主委员会、物业管理委员会党员覆盖率。会同社区居委会共同指导辖区内小区依法依规设立业主大会并选举产生业主委员会，或成立以社区为主导的物业管理委员会。鼓励党组织负责人积极竞选业主委员会负责人。

3. 进一步提升小区党组织覆盖率。鼓励辖区内小区在社区党组织领导下成立小区党组织。建立社区党组织领导下的小区党组织、业主委员会、物业公司三方议事协调、服务评价、纠纷调处机制。充分发挥小区党组织在与业主、业主委员会、物业服务企业的日常沟通、协商中的积极作用，加强业主履行义务教育，及时协调处理物业管理中的矛盾纠纷，实现党建和物业管理工作双推进，齐抓共管共建、共享、共治的联动氛围。

4. 进一步搭建社区属地管理工作平台。结合“党建引领、社区吹哨、部门报到”工作，将“物业服务矛盾纠纷问题”纳入“吹哨报到”哨源范围，将社区党群服务中心作为辖区物业服务监管职责的工作机构和运作平台，推动物业企业党建与社区党建融合共享。引导物业企业主动融入城市网格管理，促进物业服务与社区党建治理共驻共建、融合发展。

截至2021年末楚雄市本级共登记备案了66家物业服务企业，从业人员总数为3448人，中共党员人数为151名。为“强化党建引领、激活红色细胞、打造红色物业”，2022年2月25日，楚雄市成立了中国共产党物业服务行业委员会。在行业党委的指导下已有13家物业服务企业成立了党组织的，创建红色物业5个。

2022年3月14日，成立以市委组织部部长、市人民政府分管领导为组长的楚雄市强化党建引领加强业主委员会建设工作领导小组，在领导小组的强有力推动下，2022年6月底前达到全市居住小区业委会、物委会100%覆盖率的目标，进一步加强社区治理，推动居民自治。计划在2025年前实现物业服务企业成立党支部数过半，每个物业服务企业至少有1名党员，每个小区业主委员会党员人数过半、并有1名社区委员兼任业主委员会委员。(截至2022年6月10日，楚雄市738个小区，成立业委会的298个，成立物委会的163个，业委会物委会覆盖率达62.47%）

5. 党建引领下基层治理与行业管理联合运行。建立含楚雄市委组织部、市住建局党委、物业服务行业党委、乡镇社区党委、业委会、物业服务企业、住建、规划、城管、消防等部门共同参与的联席会议和联合运行机制，促进物业管理服务、行政执法有效融入基层治理。破除执法不进小区，小区车辆乱停乱放、飞线充电、环境脏乱差、物业不作为等老大难问题。

6. 做实社区“联合党委”凝聚党建“红色力量”。楚雄市在推动基层治理中，构建“社区党总支+联合党委+网格党支部+小区党小组+党员中心户”的五级组织体系。社区吸纳“双报到”单位党组织负责人为“联合党委”兼职委员，将驻地党员、“双报到”党员纳入“联合党委”统筹管理。在无物业服务的小区，选出业主中有公心、有热心、有能力、群众公认的党员成立小区党支部。对暂不具备成立业主大会或选举业委会条件的居民小区,在社区党组织领导下,组建由社区“两委”成员、业主代表等参加的物业管理委员会暂时履行业委会工作职责.通过“红色力量”，推动基层治理，实现物业小区直至全社会共建共治共享的良好局面。

四、继续推进城市老旧小区更新改造，提升群众获得感、幸福感和安全感。

（一）楚雄市老旧小区改造基本情况

楚雄市深入践行以人民为中心的发展思想和“美好环境与幸福生活共同缔造”理念，结合城镇老旧小区实际情况积极主动作为，稳步推进城镇老旧小区改造工作。于2019年10月组织相关人员对城镇老旧小区进行全面摸底调查，对城市建成区内2000年以前建成、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区进行排查（不包括以居民自建房为主的区域和城中村），通过排查汇总数据，楚雄市老城区（不含国家高新区）共有符合界定标准的城镇老旧小区312个，涉及居民13065户、755栋住宅、建筑面积146.31万平方米，概算总投资5.86亿元。从2019年开始，对市本级城市建成区范围内312个城镇老旧小区进行改造，其中2019年实施改造9个，2020年实施改造98个，2021年实施改造129个,2022年至2025年计划改造剩余76个。

楚雄市城镇老旧小区改造项目资金采用中央及省州市财政补助一点、涉改居民自筹一点、管线单位管线整治投入一点“三个一点”方式，按照项目资金管理办法，严格资金拨付使用，确保资金专款专用。严把工程材料质量，杜绝不合格、无认证的建筑材料进场使用。严把安全文明施工，设置合理必要的安全文明施工隔离设施，加强安全宣传，提醒工人及群众加强安全意识，确保工程质量、施工安全及居民财产安全。

在实施城镇老旧小区改造项目的同时，楚雄市认真践行“三分建、七分管”的理念，要求各城镇老旧小区同步成立业主委员会，鹿城镇人民政府及各社区居委会认真落实成立业主委员会主体责任，市住房城乡建设局认真落实行业管理监督责任，稳步推进楚雄市实施改造的城镇老旧小区成立业主委员会，及时研究制定《业主大会议事规则》《业主委员会工作职责》《物业管理规约》等一整套务实管用的小区管理服务制度，为城镇老旧小区改造后的规范管理奠定坚实基础。目前新成立业主委员会的小区有82个，其余小区正在依法开展成立业主大会选举业主委员会的相关工作。

（二）楚雄市老旧小区改造的特色和亮点

1.做到了“五个着力”，即：在思想认识上着力，为实施改造奠定坚实的思想基础；在健全机构上着力为实施改造奠定坚实的组织基础；在压实责任上着力，为实施改造奠定坚实的工作基础；在宣传发动上着力，为实施改造奠定坚实的群众基础；在建后管理上着力，为老旧小区改造后的规范管理奠定坚实基础。

2.做到了“四个必须”，即：一是涉改居民必须积极参与和支持，入户征求意见同意进行老旧小区改造的住户达不到小区总户数三分之二以上的不得实施改造；二是必须及时缴纳居民出资，根据《楚雄市城镇老旧小区改造实施方案》，涉改居民出资原则上一般户每户不得少于1000元，低保户每户不得少于500元；三是小区违法建筑（无合法产权建筑）必须拆除，老旧小区内的私搭乱建及历史原因形成得煤（柴）棚在改造过程中必须进行拆除；四是改造之前或改造同期必须成立小区业主委员会，为改造后竣工验收移交及规范管理打下坚实基础。

（三）楚雄市老旧小区改造工作的主要成效

1.促进了智慧社区建设工作。在老旧小区改造中完善了小区智能监控、智能车辆识别系统、智能充电桩、智能门禁系统、智能快递柜等基础设施配置，为小区智能化管理及智慧社区建设创造了基础条件。

2.促进了社区基层治理和服务能力。在老旧小区改造中以完善并成立了业主委员会，引进物业服务进行规范化管理为抓手，通过充分盘活老旧小区闲置房屋及空地等资源，在小区内合理配置便民服务超市、老年人日间照料中心、党员活动室等设施。使老旧小区公共服务配套设施得以完善的同时还进一步拓展和深化了社区党群服务空间，建立和密切了党群联系的纽带。

3.促进了小区居住环境改善。在老旧小区改造中通过实施小区生活垃圾分类投放设施配置、生活污水集中收集处理排放（雨污分流）、小区旱厕拆除或改造、增加小区绿化面积、完善小区灯光亮化、规范小区停车泊位施划、整治“三线”、供水供电“一户一表”改造、燃气管道架设、完善消防设施等工程，小区基础设施进一步完善。为小区创造了干净、整洁、舒适、安全、便捷的小区居住环境，居民获得感、幸福感、安全感进一步增强。

4.促进了城市更新工作。根据《云南省人民政府关于统筹推进城市更新的指导意见》（云政发[2020]33号）要求，我市把践行“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，建设生态宜居、健康舒适、安全韧性、交通便捷、风貌特色、整洁有序、多元包容、创新活力的新型城市充分融入老旧小区改造工作中，为我市的城市更新及智慧城市建设打下坚实的基础。

5.是有效缓解了居民停车难问题。在老旧小区改造中通过合理规划停车泊位，充分利用小区空闲地、闲置花台拆除、煤（柴）棚拆除、私搭乱建违法建筑拆除等措施最大限度扩充小区停车泊位设置，并通过停车泊位施划，使小区停车规范有序。经统计，楚雄市2019年至2021年楚雄市共实施了236个城镇老旧小区小区改造，施划小区有效停车泊位6200个，有效改善和缓解了小区居民停车难的问题。

在下步工作中，楚雄市将进一步提高站位、压实责任，提振和彰显“不要等、主动干、积极办”的精气神，扎实推进城镇老旧小区改造工作。一是通过多渠道筹集改造资金，提升小区改造品质；二是加强与弱电管线单位的沟通协调，强化小区“蜘蛛网”整治工作；三是继续推进党建引领的“红色物业”管理模式，建立和完善物业小区长效管理机制。争取到2025年末，实现城镇老旧小区功能齐全、 配套完善、出行方便、绿化美观、安全整洁的宜居宜业目标。

最后，真心感谢对我们工作的关心和支持，希望今后一如既往地多提宝贵意见和建议。

楚雄市住房和城乡建设局         

2022年6月14日